TASSAZIONE IMMOBILIARE

TASSAZIONE IMMOBILIARE

Significative modifiche sono previste relativamente alle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabili sui trasferimenti immobiliari a partire dal 1° gennaio 2014. Le modifiche invece non impattano il regime IVA applicabile a tali trasferimenti.
Il nuovo regime
La riorganizzazione dell’imposta di registro prevede solo l’applicazione di due aliquote proporzionali a tutti i trasferimenti immobiliari:
2% in caso di trasferimento di immobili abitativi non di lusso, aventi i requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa;
9% in tutti gli altri casi.
L’imposta di registro applicata con le aliquote proporzionali non può essere in ogni caso inferiore all’importo di €1.000.
Nessuna modifica è stata apportata al principio di alternatività (tra IVA e imposta di registro), che pertanto rimane valido anche per i trasferimenti effettuati dopo il 1° gennaio 2014. Di conseguenza, le cessioni di immobili assoggettate ad IVA o di immobili strumentali esenti da IVA continueranno a essere soggette all’imposta di registro in misura fissa, anche se per il maggiore importo di €200, rispetto ad €168 attualmente previsto. Peraltro, l’aumento dell’imposta fissa è previsto anche per le imposte ipotecarie e catastali.
Oltre alle modifiche previste relativamente alle aliquote dell’imposta di registro, alcune modifiche sono state introdotte anche con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale che, in caso di cessioni soggette ad imposta di registro con una delle due aliquote proporzionali del 2% o del 9%, saranno sempre applicate in misura fissa pari a €50.
In caso invece di cessioni che non sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale, le imposte ipotecaria e catastale saranno applicate con le regole attualmente in vigore, con la sola eccezione dell’ammontare, che come detto è stato incrementato a €200.
Alcune applicazioni
Alla luce di quanto sopra, a partire dal 1° gennaio 2014, i fabbricati strumentali saranno soggetti a:
IVA con aliquota del 22% (10% in caso di immobili ristrutturati), applicata obbligatoriamente per le vendite in cui il cedente è la società che ha costruito l’immobile, anche attraverso contratti di appalto, se la vendita avviene entro cinque anni dal termine della costruzione. Negli altri casi, l’IVA può essere applicata se il cedente opta per l’applicazione nell’atto di vendita.
imposta di registro, in misura fissa pari a €200, in applicazione del principio di alternatività tra IVA e imposta di registro;
imposte ipotecaria e catastale, con aliquota del 3% e 1%, salvo che il cedente non sia un fondo immobiliare. In quest’ultimo caso le aliquote applicabile sarebbero ridotte alla metà (1,5% e 0,5%).
In altre parole, con l’eccezione dell’aumento dell’imposta di registro a €200, la tassazione dei trasferimenti di fabbricati strumentali non subirà alcuna modifica.
Gli immobili abitativi, a partire dal 1° gennaio 2014, saranno soggetti al seguente trattamento fiscale:
l’IVA sarà applicata con aliquota del 10% (4% in caso di fabbricati ‘prima casa’) se il cedente è la società che ha costruito l’immobile o ha effettuato lavori di ristrutturazione, anche attraverso contratti di appalto, terminati non più di cinque anni prima della cessione. Negli altri casi, l’IVA è applicata solo se il cedente opta per l’applicazione nell’atto di cessione.
l’imposta di registro sarà applicata con aliquota del 9% (2% per i fabbricati che aventi i requisiti ‘prima casa’), salvo che la cessione non sia soggetta ad IVA (in quel caso, l’imposta di registro sarebbe applicata in misura fissa pari a €200).
l’imposta ipotecaria e la catastale saranno applicate (i) in misura fissa pari a €50 ciascuna, se l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale, o (ii) in misura fissa pari a €200 se la cessione è soggetta ad IVA.
È evidente che la tassazione indiretta delle cessioni di fabbricati abitativi non aventi i requisiti per beneficiare dell’agevolazione ‘prima casa’ effettuate a partire dal 1° gennaio 2014, senza considerare l’IVA, sarà meno onerosa, passando da un complessivo 10% ad un complessivo 9% (oltre a €100 di ipocatastali).

Altre modifiche
Un’altra importante modifica è relativa all’abolizione di tutte le esenzioni e le aliquote ridotte precedentemente previste dalle norme in tema di trasferimenti immobiliari ora soggetti alle nuove aliquote del 9% e del 2%.
Alcune delle norme abolite sono facilmente identificabili, ma la formulazione poco chiara della norma lascia alcuni dubbi sulla corretta individuazione. che non potranno essere facilmente dissipati senza un chiarimento ufficiale, o una modifica normativa.
Tra le norme abolite sono evidentemente comprese le aliquote ridotte attualmente previste per talune categorie di immobili, che ora come detto saranno tutti soggetti all’aliquota del 9% (o del 2%). Ad esempio, i trasferimenti di terreni agricoli a imprenditori agricoli professionali saranno soggetti all’imposta di registro del 9%, e la medesima aliquota sarà applicata anche alle cessioni di beni immobili di interesse storico, artistico o archeologico, attualmente soggette ad imposta del 3%.

Fondi di investimento immobiliari
Per quanto concerne i fondi di investimento immobiliari, sembrerebbe che la riduzione alla metà delle aliquote delle imposte ipotecarie e catastali in caso di cessione di beni immobili strumentali di cui sia parte un fondo immobiliare non sia stata abrogata e quindi rimanga valida anche dal 1° gennaio 2014.
Inoltre, il conferimento ad un fondo immobiliare di una pluralità di immobili prevalentemente locati, struttura di investimento spesso utilizzata per trasferire ad un fondo un portafoglio di assets, dovrebbe rimanere soggetta a imposta di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa di €168 per ciascuna imposta (€200 a partire dal 1° gennaio 2014). In ogni caso, anche nei casi sopra esaminati, una conferma da parte dell’Agenzia delle Entrate sarebbe auspicabile.
Infine, un ultimo punto che necessiterà di chiarimenti riguarda il trattamento dei trasferimenti immobiliari effettuati da fondi di investimento immobiliari nel contesto delle procedure di liquidazione deliberate entro il 31 dicembre 2011 ai sensi dell’articolo 32, comma 5, del Decreto Legge n. 78/2010. Il comma 5-ter del summenzionato articolo 32 stabilisce che il trasferimento in oggetto sia sempre soggetto ad imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di €168 e non alle imposte proporzionali usualmente applicabili, a prescindere dalla qualifica degli assets da trasferire. Anche in questo caso risulta incerto se la possibilità di beneficiare della tassazione indiretta nella misura fissa di €168 (€200 dal 1° gennaio 2014) debba ritenersi non più applicabile. Ad ogni modo, fino alla pubblicazione di una circolare interpretativa dell’Agenzia delle Entrate, non è possibile escludere che l’imposizione di una tassazione in misura fissa per quanto riguarda l’imposta di registro, ipotecaria e catastale non sia più applicabile ai trasferimenti effettuati nel contesto della liquidazione di un fondo di investimento immobiliare. Questo ovviamente porterebbe a degli evidenti svantaggi per quegli investitori che hanno fatto affidamento nei relativibusiness plan alla fiscalità di favore prevista dalla normativa del 2010.

Cessione di ramo d’azienda
Infine, è opportuno menzionare che le modifiche sopra accennate avranno impatto anche sul trattamento fiscale della cessione di ramo d’azienda che include uno o più immobili. Infatti, a partire dal 1° gennaio 2014, la componente immobiliare del ramo d’azienda sarà soggetto ad imposta di registro con aliquota del 9%, mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno applicate in misura fissa pari a €50.
Le modifiche, dunque, potrebbero comportare una diminuzione del carico fiscale complessivo dei trasferimenti di rami d’azienda che comprendono una componente immobiliare, in quanto tali cessioni sono attualmente soggette a imposta di registro con aliquota del 7% e a imposte ipotecarie e catastali dovute complessivamente nella misura del 3%, mentre a partire dal 1° gennaio 2014 l’imposta di registro aumenterà al 9% ma le imposte ipotecarie e catastali saranno applicate in misura fissa pari a €50 per ciascuna imposta.

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